Potensi Industri Pusat Perbelanjaan di Indonesia Masih Terbuka Lebar
Industri pusat perbelanjaan di Indonesia masih menunjukkan potensi yang besar. Mal tidak lagi hanya menjadi tempat belanja, tetapi juga menjadi bagian dari fasilitas publik yang mampu memenuhi berbagai kebutuhan masyarakat, mulai dari hiburan, pendidikan, hingga layanan kesehatan.
Pengembangan pusat perbelanjaan terus dilakukan oleh berbagai pengelola, salah satunya adalah PT Metropolitan Kentjana Tbk (MKPI), yang merupakan pengelola pusat perbelanjaan mewah Pondok Indah Mall. MKPI akan segera membuka PIM 5 pada akhir Februari 2026. PIM 5 merupakan pengembangan dari mall eksisting, yaitu PIM 1 hingga PIM 3.
Jeffri Sandra Tanudjaja, Wakil Presiden Direktur MKPI, menyatakan bahwa saat ini semua tempat untuk tenant dan outlet telah tersewa. Konsep yang akan diusung oleh PIM 5 adalah taman dengan ruang terbuka di tengahnya. Sejumlah tenant yang akan melengkapi mall tersebut akan mengutamakan food-beverage, supermarket, dan padel.
“Kami optimistis bahwa PIM 5 akan menambah value untuk PIM secara keseluruhan,” ujar Jeffri.
Riset oleh lembaga konsultan properti Colliers Indonesia menunjukkan bahwa terdapat sekitar 5 juta meter persegi pasokan mall di Jakarta hingga kuartal IV-2025. Diperkirakan, tahun 2026-2028 akan ada tambahan 177.000 meter persegi pasokan mall lagi.
Namun, Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menyampaikan bahwa penyesuaian biaya hidup dan perubahan kondisi ekonomi membuat pengeluaran konsumen cenderung lebih selektif dalam berbelanja. Hal ini berdampak pada jumlah pengunjung ke mall yang berakibat pada penurunan rata-rata nilai transaksi.
Meskipun tingkat kunjungan masih relatif tinggi, pola belanja semakin bergeser ke kebutuhan sehari-hari dibandingkan pembelian nonesensial. Hal ini memperkuat urgensi bagi mal untuk memposisikan diri sebagai destinasi gaya hidup yang relevan.
Untuk memperkuat kinerja jangka panjang, mall perlu menyesuaikan strategi penyewaan terhadap tren yang berkembang, menghadirkan penyewa berbasis pengalaman, penyelenggaraan acara secara rutin, serta memastikan pembaruan fasilitas yang dilakukan tepat waktu dengan dukungan pengelolaan proaktif.
Dari sisi rasio, Alphonzus Widjaja, Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI), menilai bahwa luas pusat perbelanjaan di Indonesia relatif masih rendah dibandingkan dengan jumlah penduduk, bahkan tertinggal dari sejumlah negara tetangga. Kondisi ini membuka peluang penambahan mall baru, terutama di luar pusat kota Jakarta.
Namun, pengembangan mall di ibu kota kini lebih banyak mengarah pada konsep superblock atau mixed use, dengan menggabungkan pusat perbelanjaan, hotel, apartemen, dan perkantoran. Hal ini dipertimbangkan karena harga tanah yang sudah tidak murah lagi.
Sayangnya, hingga kini sektor apartemen dan perkantoran belum sepenuhnya pulih seperti sebelum pandemi. Dampaknya, pengembangan pusat perbelanjaan di Jakarta ikut tertahan. Sebaliknya, ekspansi mall justru lebih agresif dilakukan di wilayah penyangga ibu kota, yakni Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek).
Keberadaan mall di wilayah penyangga dinilai APPBI mampu mengurangi kepadatan Jakarta, karena masyarakat tidak perlu lagi datang ke ibu kota hanya untuk berkunjung ke pusat perbelanjaan. Selain itu, pembangunan mall di daerah penyangga turut mendorong aktivitas ekonomi lokal sehingga pemerataan pembangunan dapat lebih terjaga.
Meski demikian, pelaku usaha perlu mencermati perubahan fungsi pusat perbelanjaan. Sejak beberapa tahun terakhir, mall di kota-kota besar tidak lagi mengandalkan fungsi belanja semata. Jika hanya berfokus pada transaksi ritel, pusat perbelanjaan akan berhadapan langsung dengan e-commerce.
Fakta ini semakin terlihat pasca pandemi. Ketika pembatasan kegiatan masyarakat dicabut, kebutuhan utama masyarakat bukan lagi berbelanja karena telah difasilitasi oleh belanja online, melainkan berinteraksi sosial secara langsung.
Dalam konteks ini, pusat perbelanjaan menurut APPBI berperan sebagai ruang publik untuk interaksi sosial. Dus, mall yang tak mampu menyediakan fasilitas tersebut berisiko ditinggalkan pengunjung.
Ke depan, pusat perbelanjaan dituntut menghadirkan customer journey dan customer experience, bukan sekadar deretan toko. Pengalaman ini dapat dibangun lewat konsep gedung yang adaptif serta bauran penyewa (tenant mix) yang relevan dengan gaya hidup masyarakat.
Di sisi lain, pertumbuhan mall yang masif menimbulkan sejumlah catatan. Pengamat Tata Kota dari Universitas Trisakti, Nirwono Yoga, menilai bahwa persoalan utama bukan pada kebutuhan akan mall, melainkan pada penempatan dan distribusinya.
Setiap pembangunan pusat perbelanjaan seharusnya disesuaikan dengan karakter masyarakat sekitar serta didukung kajian dampak lalu lintas dan lingkungan. Yang harus dipastikan adalah apakah peletakan maupun distribusi dari mall itu sesuai dengan kebutuhan atau tidak.
Pasca pandemi, pemulihan industri mall juga tidak berlangsung merata. Sejumlah mall, terutama yang tidak berada di pusat aktivitas kota atau tidak terintegrasi dengan transportasi publik, cenderung belum kembali hidup secara optimal. Sebaliknya, mall yang berada di kawasan pusat kota atau dekat simpul transportasi massal relatif masih bertahan.
Kondisi ini menurut Nirwono mendorong perlunya evaluasi menyeluruh terhadap pusat perbelanjaan yang sudah ada. Pemerintah daerah dinilai perlu melakukan audit untuk memastikan apakah jumlah dan sebaran mall di Jakarta dan Bodetabek telah sesuai dengan kebutuhan riil atau justru mengalami kelebihan pasokan.
Audit tersebut menjadi krusial sebelum izin pembangunan mall baru kembali diberikan. Jakarta sendiri pernah menerapkan moratorium pembangunan mall sebagai respons atas potensi oversupply.
Fenomena menarik juga terlihat dari pola kemacetan. Pada akhir pekan, kepadatan lalu lintas kini justru lebih sering terjadi di kawasan Bodetabek, terutama di sekitar pusat perbelanjaan baru. Sementara itu, lalu lintas Jakarta relatif lebih lengang karena warga memilih beraktivitas di mall dekat tempat tinggal mereka.
Dari sisi tata ruang, pusat perbelanjaan yang dinilai Nirwono masih relevan umumnya terintegrasi dengan transportasi publik. Kedekatan dengan MRT, LRT, atau Transjakarta menjadi faktor penting dalam menjaga trafik pengunjung. Sebaliknya, mall yang jauh dari pusat kegiatan dan tidak terhubung dengan transportasi massal berisiko semakin ditinggalkan.
Fungsi lingkungan juga tak kalah penting. Pengembangan mall dinilai tidak cukup hanya menghadirkan bangunan komersial, tetapi juga perlu berkontribusi pada kualitas lingkungan melalui penyediaan ruang terbuka hijau dan area resapan air.
Ke depan, pengembangan industri pusat perbelanjaan dinilai perlu menempuh tiga arah utama. Pertama, audit menyeluruh terhadap jumlah dan distribusi mall. Kedua, penguatan peran mall sebagai ruang publik dan pusat interaksi sosial. Ketiga, integrasi yang lebih kuat antara pengembangan mall, tata ruang kota, dan transportasi publik.
Dengan pendekatan tersebut, bisnis mall diharapkan tetap prospektif secara ekonomi, sekaligus selaras dengan kebutuhan kota dan perubahan perilaku masyarakat.
Seorang jurnalis online yang gemar membahas tren baru dan peristiwa cepat. Ia menyukai fotografi jalanan, nonton dokumenter, dan mendengar musik jazz sebagai relaksasi. Menulis baginya adalah cara memahami arah dunia. Motto hidupnya: "Setiap berita harus memberi manfaat, bukan sekadar informasi."
