KPR Bermasalah Tembus Rp26,99 Triliun

Tantangan Ekonomi Rumah Tangga dan KPR yang Lesu

Di awal tahun ini, tekanan ekonomi rumah tangga semakin berat. Hal ini terlihat dari laju pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang masih lesu serta penurunan kualitas aset. Data Bank Indonesia (BI) menunjukkan bahwa outstanding KPR perbankan pada Januari 2026 mencapai Rp 836,28 triliun, hanya tumbuh 5,36% secara tahunan (year-on-year). Angka ini lebih lambat dibandingkan pertumbuhan bulan sebelumnya yang mencapai 6,84%.

Selain itu, jumlah KPR bermasalah atau non-performing loan (NPL) juga meningkat. NPL KPR perbankan pada Januari 2026 tercatat sebesar Rp 26,99 triliun, dengan rasio 3,22% dari total portofolio KPR. Jika dibandingkan dengan akhir Desember 2025, NPL KPR naik sebesar Rp 950 miliar dalam satu bulan. Dalam setahun terakhir, jumlah NPL KPR telah meningkat sebesar Rp 4,45 triliun.

Perkembangan NPL Berdasarkan Jenis Rumah Tapak

Dari data BI, NPL KPR untuk rumah tapak tipe di atas 70 meter persegi (m²) mencapai Rp 7,2 triliun dengan rasio 2,99%, naik dari Rp 6,95 triliun pada bulan sebelumnya. Sementara itu, NPL KPR rumah tapak tipe di atas 22 m² hingga 70 m² mencapai Rp 15,79 triliun dengan rasio 3,1%, bertambah Rp 516 miliar dari akhir Desember 2025. NPL KPR rumah tapak di bawah 22 m² mencapai Rp 1,44 triliun dengan rasio 6,23%.

Penjualan Rumah Primer dan Tantangan yang Dihadapi

Penjualan rumah primer masih didominasi oleh KPR. Pada kuartal IV 2025, porsi KPR dalam skema pembayaran pembelian rumah mencapai 70,88%, meskipun turun dari kuartal sebelumnya yang mencapai 74,41%. Survei BI menunjukkan bahwa penjualan rumah di pasar primer pada kuartal IV tumbuh 7,83% secara tahunan, membaik dari kuartal sebelumnya yang mengalami kontraksi 1,29% YoY.

Namun, penjualan properti residensial primer masih menghadapi tantangan. Berdasarkan hasil survei BI, penghambat utama pengembangan dan penjualan properti residensial primer meliputi:

• Kenaikan harga bahan bangunan (18,79%)
• Suku bunga KPR (15,56%)
• Masalah perizinan (14,79%)
• Proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (9,91%)
• Perpajakan (9,42%)

Tantangan dan Strategi Bank BTN

Bank Tabungan Negara (BTN) menghadapi tantangan di segmen KPR nonsubsidi. Outstanding KPR nonsubsidi BTN mencapai Rp 113,04 triliun, tumbuh 6,7% secara tahunan. Rasio NPL di segmen ini meningkat dari 3,7% pada 2024 menjadi 5,3%. Artinya, portofolio KPR nonsubsidi bermasalah mencapai sekitar Rp 5,99 triliun.

Ekspansi KPR nonsubsidi BTN tahun lalu juga terbatas. Pencairan KPR baru atau new booking tercatat hanya mencapai Rp 11,3 triliun, melorot 42,8% dibandingkan 2024. Sementara itu, portofolio KPR subsidi tumbuh 10% secara tahunan pada 2025 menjadi Rp 191,18 triliun. Rasio NPL segmen ini menunjukkan perbaikan dari level 1,7% pada 2024 menjadi 1,4% pada 2025. Nilai kredit bermasalah pada KPR yang hanya dikenakan bunga 5% sepanjang tenor ini tercatat Rp 2,67 triliun.

Direktur Manajemen Risiko BTN Setiyo Wibowo menyebut, NPL properti masih naik akibat ekonomi melambat, khususnya di segmen menengah bawah. “Namun, tahun ini seharusnya kondisi mulai membaik,” ujarnya. BTN menargetkan NPL tetap di bawah 3% dengan memperkuat kualitas aset melalui automasi kredit berbasis data dan AI, penajaman collection berbasis segmentasi risiko, serta pengawasan portofolio end-to-end.

Upaya BCA dalam Mengelola NPL KPR

Sementara itu, Bank Central Asia (BCA) mencatat rasio NPL KPR sebesar 1,54% pada akhir Desember 2025. Angka tersebut naik sekitar 0,18 poin dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya, meski masih berada di bawah rata-rata industri perbankan.

EVP Consumer Loan BCA Welly Yandoko mengatakan, kenaikan rasio NPL tersebut dipengaruhi ketidakstabilan makroekonomi yang menekan kemampuan sebagian debitur untuk membayar cicilan. “Tekanan daya beli dan dinamika ekonomi global turut mempengaruhi kualitas kredit properti,” ujarnya.

BCA juga menargetkan NPL KPR turun pada 2026 meski tekanan masih berlanjut. Upaya ditempuh melalui penguatan manajemen risiko, analisis kredit yang lebih ketat sejak awal, penerapan prinsip kehati-hatian dan sistem know your customer (KYC), penilaian agunan yang akurat, serta optimalisasi sistem peringatan dini dan pengawasan debitur berisiko.